Будівельний паспорт забудови земельної ділянки 2025
Кожен, хто планує будівництво приватного будинку – садибного, садового або дачного – задає собі питання: що необхідно, щоб розпочати будівництво та будуватися законно?
Якщо площа запланованого вами будинку не перевищуватиме 500 кв.м і він не буде вище двох поверхів і мансарди, то для оформлення документів на його будівництво буде досить будівельного паспорту (будпаспорту) забудови земельної ділянки або схеми намірів забудови.
Обидва вказані вище документи дадуть вам право подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт і отримати, відповідно, право на будівництво.
Будівельний паспорт (будпаспорт)
Будівельний паспорт – це документ, який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель, споруд, гаражів, елементів інженерного захисту, благоустрою та озеленення на земельній ділянці.
Будпаспорт оформлюється як на ділянки, які знаходиться в містах та селах, так і на ділянки в садових товариствах та дачних кооперативах – правила оформлення будівельного паспорта є єдиними.
Будпаспорт, в тому вигляді, в якому більшість зараз його знає, з’явився в 2011 році, коли набрав чинності Закон України Про регулювання містобудівної діяльності та Порядок видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки. Будівельні паспорти були і до цього, проте для їх оформлення потребувало наявності проекту/ескізів підписаних архітектором, а сам будпаспорт потребував не тільки погодження органу містобудування та архітектури, а також і органів санітарно-епідеміологічної служби та органів пожежної безпеки (бували й інші погодження).
Важливо зазначити, що і “старі”, і “нові” будпаспорти є безстроковими.
Колись будпаспорти видавалися на будинки не більше 300 кв.м, а з 01 січня 2019 року було внесено зміни у ст. 27 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності, якими збільшено максимальну площу об’єкту, який може будуватися на підставі будівельного паспорта з 300 до 500 кв.м. Проте ще досить довгий час, допоки не було внесено зміни до Порядку видачі будпаспорта, деякі органи містобудування та архітектури видавали будівельні паспорти з обмеженням у 300 кв.м.
Мінімальна площа ділянки під житлову забудову
Порядок оформлення будівельного паспорта
Будпаспорт може бути оформлено як оффлайн через ЦНАП (шляхом подання документів особисто або засобами поштового зв’язку), так і онлайн через портал ДІЯ.
Будпаспорт містить текстові та графічні матеріали, найважливішим з яких є схема намірів забудови земельної ділянки (зверніть увагу: щоб не сплутати схему намірів забудови як окремий документ (про який йде мова в наступному матеріалі), і схему як один із документів, необхідних для отримання будівельного паспорта (саме про неї я буду писати нижче), я надалі називатиму її скорочено “схема забудови”).
На схему забудови мають бути нанесені будівлі та споруди, які планується розмістити на земельній ділянці, оскільки будівництво об’єктів, яких немає у будівельному паспорті (та, відповідно, у повідомленні до органів ДАБК) буде вважатися самочинним, тобто таким, що здійснюється без документів, які дають право на виконання будівельних робіт (щодо таких об’єктів).
Окрім місця розташування запланованих будівель та споруд на земельній ділянці, на схему забудови має бути нанесено: відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування; червоні лінії; лінії регулювання забудови; під’їзди до будівель і споруд; місця підключення до інженерних мереж.
Форма схеми забудови затверджена Порядком.
Як ми бачимо, схема забудови має містити досить велику кількість інформації, яку замовнику самостійно не завжди буде легко знайти, а іноді це буде навіть малореально (хоча більшість інформації, яка потрібна замовнику, відноситься до відкритих даних і має бути у відкритому публічному доступі та безкоштовно). Проте навіть до повномасштабного вторгнення, не вся інформація була публічною, а після 22 лютого 2022 року навіть публічні ресурси було закрито або обмежено.
Отже, щоб отримати інформацію про червоні лінії, замовнику необіхдно буде звертатися до органів містобудування та архітектури з відповідними запитами.
Також можуть виникнути складності по зазначенню відстаней до інженерних мереж, зокрема, підземних, оскільки не всюди на місцевості будуть показчики місця розташування таких мереж. Незважаючи на те, що законодавство не вимагає від замовника топографо-геодезичного знімання з нанесенням усіх мереж, я б радив замовникам, що планують забудову у великих містах, замовляти топозйому із нанесенням мереж (хоча серед приватних замовників практично ніхто не замовляє подібного документу). Наприклад, в місті Києві для оформлення будівельного паспорта ви змушені будете замовити топографо-геодезичне знімання з нанеченням усіх мереж та меж вашої ділянки.
До 04 лютого 2022 року замовники не повинні були подавати схему забудови, досить було подати тільки наміри забудови, які не містили, зокрема, інформації про червоні лінії та лінії регулювання забудови.
На мою думку, нанесення зазначеної вище інформації має і сьогодні здійснюватися органами містобудування та архітектури у випадках, коли така інформація не є загальнодоступною, проте законодавець вирішив інакше – і зараз таку інформацію має вказувати замовник у схемі забудови.
Чи наносити на схему забудови будівлі та споруди, які ви можливо збудуєте в пізніше, або і взагалі вирішите не будувати?
Я раджу наносити на схему забудови усі будівлі та споруди, які ви плануєте, і які ви можливо будете будувати в майбутньому. Не буде порушенням чинного законодавства будівництво лише частини із зазначених на схемі забудови об’єктів. А от у випадку, якщо вже після отримання будівельного паспорта ви захочете додати якісь будівлі, то потрібно буде вносити зміни до будпаспорту (і процедура практично така ж як і для отримання нового будівельного паспорта).
Щодо відстаней до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів
Дуже важливо правильно вказати відстані до меж, а також до сусідських будівель та споруд, оскільки більшість із цих відстаней регламентовані законодавчо, і встановлено мінімально-допустимі відстані, у випадку недотримання яких, вам буде відмовлено у видачі будівельного паспорта.
Тут важливо зазначити, що мова йде не тільки про вже збудовані сусідами об’єкти (або розпочаті будівництвом), а й про ті, що лише заплановані ними до будівництва (звичайно, за умови отримання сусідами передбачених законодавством документів (будпаспорт, схема намірів забудови та дозвільні документи).
Інформація щодо запланованих сусідніми землевласниками (землекористувачами) об’єктів є в місцевих органах містобудування та архітектури, які видавали (або наразі погоджують) їм будівельні паспорти або містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (МУО). І з осені 2020 року така інформація почала з’являтися на порталі e-construction.gov.ua
Той факт, що сусідня ділянка пуста, не означає, що на ній не заплановано жодного будівництва, і що ви зможете відступити від межі 1 м або навіть 5 м і будувати там, наприклад, будинок. Можливі ситуації, коли усі сусіди вже отримали будівельні паспорти, МУО або зареєстрували Схеми намірів забудови земельної ділянки, і в яких передбачено (дозволено) розміщення будівель на відстані 1 м від межі вашої ділянки. Тому, в більшості випадків необхідно буде відступати 7 м від межі (а іноді й більше), щоб не порушувати вимог чинного законодавства щодо протипожежних відстаней. Це одна із основних причин, чому дозвільну документацію на будівництво варто оформити до початку виконання робіт.
Саме з відстанями і їх недотриманням, пов’язана найбільша кількість спорів та конфліктів!
Відстані між будинками, відстані до меж, протипожежні розриви (2024)
Перелік документів необхідний для оформлення будпаспорту
Пунктом 2.1 Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки встановлено наступний перелік документів:
- заява на видачу будівельного паспорта (внесення змін до будівельного паспорта);
- копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію, або заповіту, у разі якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
- копія документа, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, у разі якщо право власності на об’єкт нерухомого майна не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (у разі здійснення реконструкції, капітального ремонту);
- згода співвласника (співвласників) об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці (у разі здійснення реконструкції, капітального ремонту) (за умови перебування у спільній власності);
- схема намірів забудови земельної ділянки (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо), за формою, наведеною у додатку 2 до Порядку;
- проектна документація (за наявності);
- згода співвласника (співвласників) земельної ділянки на забудову (у разі розміщення нових об’єктів) (за умови перебування у спільній власності);
- інформація про наявність у межах земельної ділянки режимоутворюючих об’єктів культурної спадщини та обмеження у використанні земельної ділянки у разі здійснення нового будівництва об’єкта (за наявності).
Копії документів, що подаються для отримання будівельного паспорта, засвідчуються замовником (його представником). Немає необхідності засвідчувати копії документів нотаріально.
Засвідчені згоди потребуються за наявності співвласників. Зазвичай, вони складаються у довільній формі, а підписи осіб на них засвідчуються нотаріально.
Зазвичай при будівництві за будівельним паспортом проект будівництва не розробляється. Навіть якщо проект було розроблено (чи придбано), то я раджу обмежитися поданням до органів містобудування та архітектури лише ескізів. Будь-які вимоги щодо надання проектної документації для виготовлення будпаспорту є безпідставними.
Незважаючи на те, що перелік документів для видачі будівельного паспорта є вичерпним, органи містобудування та архітектури часто вимагають додатково надати викопіювання з плану населеного пункту або плану товариства, топографічну зйомку, статути садових (садівничих) або дачних товариств (кооперативів), витяг з Державного земельного кадастру, технічні умови, документи про адресу тощо. Порядок видачі будівельного паспорта не зобов’язує замовника надавати подібні документи.
Паркан (огорожа): норми, вимоги, обмеження по висоті та дозвільні документи — 2024
Будпаспорт та ЄДЕССБ
З осені 2020 року відомості про будівельні паспорти забудови земельної ділянки повинні бути внесені до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. В результаті кожному будпаспорту присвоюється реєстраційний номер ЄДЕССБ (формат BP00:0000-0000-0000-0000) та формується QR-код з посиланням на вказаний будпаспорт на порталі e-construction.gov.ua
За відсутності реєстраційного номеру, неповноти даних внесених до ЄДЕССБ або помилок при внесенні відомостей, оформити (зареєструвати) повідомлення про початок виконання будівельних робіт буде неможливо!
Важливо перевіряти дані, які було внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, оскільки на практиці я стикався з ситуаціями, коли інформацію було внесено неповно або мали місце помилки, що в подальшому призводить до відмови органу ДІАМ (ДАБК) в реєстрації документів, що дають право на початок виконання будівельних робіт.
Є ціла низка об’єктів для будівництва яких не потрібно оформлювати будпаспорт та дозвільні документи, і які не потрібно вводити в експлуатацію. Перелік таких об’єктів (точніше будівельних робіт) затверджено Постановою КМУ №406 від 7 червня 2017 року.
Підстави для відмови у видачі будівельного паспорта
Чинне законодавство України містить вичерпний перелік підстав для відмови у видачі будпаспорту, так, згідно п. 2.4. Порядку: пакет документів для видачі будівельного паспорта або внесення змін до нього повертається уповноваженим органом містобудування та архітектури замовнику з таких підстав:
- неподання повного пакета документів;
- невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, будівельним нормам і правилам;
- подання замовником заяви в довільній формі про відмову від отримання будівельного паспорта.
На практиці найбільше відмов обґрунтовуються відсутністю містобудівної документації (генерального плану, ДПТ тощо) або невідповідністю поданих документів (зокрема, ескізних намірів забудови) вимогам чинного містобудівного законодавства.
Можливість оформлення будівельного паспорта та розміщення на земельній ділянці тих чи інших будівель та споруд варто перевіряти до придбання земельної ділянки.
Строки видачі будівельного паспорта
Строк надання (виготовлення) будівельного паспорту закріплено в п. 2.1. Порядку: будівельний паспорт надається уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня надходження пакета документів.
Право на виконання будівельних робіт
Після отримання будівельного паспорта, для отримання права на виконання будівельних робіт, необхідно подати відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю (ДІАМ (раніше ДАБК)) повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта!
Повідомлення можна подати через ЦНАП (в паперовому вигляді або засобами поштового зв’язку), але набагато швидше та простіше подати його в електронному вигляді через портал Дія.
Наразі в більшості випадків можлива автоматична реєстрація поданого повідомлення (тільки якщо будівництво здійснюється на підставі будівельного паспорта, а не Схеми намрів), таким чином, вже через пару хвилин ви отримаєте реєстраційний номер повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
Обговорити чинні норми та порадитися щодо конкретних ситуацій по отриманню будпаспорта або схеми намірів забудови можна в групі Містобудування в Україні.
