Нові правила застосування нормативної грошової оцінки при визначенні орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Законодавчі зміни та судова практика

Дата: 06.01.2025 14:40

Кількість переглядів: 784

Плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності переважно здійснюється у формі орендної плати, базою для визначення  розміру якої є їхня нормативна грошова оцінка (далі — НГО). Вона є необхідною як для впорядкування існуючих орендних відносин, так і для укладення нових, особливо      коли мова йде про передачу прав оренди на земельних торгах у формі електронних аукціонів.

Якщо земельна ділянка не перебуває в оренді, то відповідно до частини 2      статті 124 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів. Згідно з частиною 4 статті 137 ЗКУ оголошення про проведення земельних торгів повинно містити зокрема відомості про стартовий розмір плати за користування земельною ділянкою. З метою визначення стартової річної орендної плати органу місцевого самоврядування як організатору земельних торгів, необхідно отримати витяг про НГО земельної ділянки з Державного земельного кадастру (далі — ДЗК).

Для земельних ділянок несільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, НГО часто не проводилася, тому у випадку потреби її визначення необхідно розробляти відповідну технічну документацію, що затверджується рішенням місцевої ради.

Відповідно до абзацу 1      пункту      271.2 статті 271 Податкового Кодексу України (далі — ПКУ) рішення рад щодо НГО земельних ділянок офіційно оприлюднює відповідний орган місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, у якому планується застосування НГО земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовують не раніше початку бюджетного періоду (з 1 січня), що настає за плановим періодом.

Враховуючи положення вищезазначеної норми, процес підготовки до проведення земельних аукціонів міг тривати більше 1 року саме через процедуру набрання чинності НГО земельних ділянок згідно з розробленою та затвердженою місцевою радою технічною документацією з НГО окремих земельних ділянок.

Проте 1 грудня 2024 р. набрав чинності (за винятком деяких положень, які наберуть чинності з 1 січня 2025 р.) Закон України      «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у період дії воєнного стану»      від 10.10.2024 р. № 4015 (далі      — Закон № 4015), яким зокрема уточнено і деякі питання адміністрування сплати земельного податку та орендної плати за користування земельними ділянками. Так, Законом № 4015 пункт 271.2 статті 271 ПКУ доповнено новим абзацом 2, згідно з яким положення цього пункту не поширюються на рішення рад щодо НГО земельних ділянок державної та комунальної власності, розташованих за межами населених пунктів, які надаються в оренду:

– НГО яких раніше не проводилася та/або

– не була затверджена в порядку, визначеному законодавством, та

– за умови, що розмір такої НГО земельних ділянок перевищує розмір НГО відповідної площі ріллі по області.

Згідно із зазначеною зміною рішення рад щодо НГО (абзац 2 пункту 271.2 ПКУ) орган місцевого самоврядування оприлюднює не пізніше 10 днів з дня прийняття такого рішення і застосовує його з першого числа другого місяця, наступного за місяцем, в якому прийнято таке рішення. Наприклад, якщо сільською/селищною/міською радою прийнято рішення про затвердження відповідної НГО 15 грудня 2024 р., то вона застосовується з 1 лютого 2025 р.

Обов'язковою умовою застосування скороченого терміну набуття чинності нової НГО відповідно до зазначених вище законодавчих змін є те, що розмір такої НГО земельних ділянок повинен перевищувати розмір НГО відповідної площі ріллі по області.

Ця умова пов'язана з тим, що у випадках, коли НГО земельної ділянки не проведено, орендна плата за неї встановлюється відповідно до норм підпункту 288.5.1 пункту  288.5 статті 288 ПКУ

Довідково. Якщо при укладенні договору оренди земельної ділянки розрахунок нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки є неможливим з вини державних органів, які не визначили межі населеного пункту та нормативну грошову оцінку квадратного метра землі в ньому, сторони цього договору не можуть бути позбавлені права на здачу землі в оренду та реалізації права на землекористування шляхом визначення в договорі орендної плати відповідно до приписів підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПКУ.      (Правова позиція викладена у постанові ВС від 05.07.2023 р. у справі № 912/2797/21)

Застосування способу визначення розміру річної орендної плати за земельну ділянку як відсотку від її НГО є більш економічно доцільним для ОМС з огляду на невеликий розмір НГО одиниці площі ріллі по області, що становить від 21,4 до 33,6 тис. грн за гектар. (НГО одиниці площі ріллі в розрізі областей наведена за цим лінком).

Більш детально різницю між визначеними вище двома способами визначення орендної плати розглянемо на конкретних прикладах.

Приклад      1. Товариство з обмеженою відповідальністю “Х” відповідно до договору оренди землі від 27.08.2019 р. орендує земельну ділянку комунальної власності площею 0,3 га. Цільове призначення такої земельної ділянки ― для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов’язані з користуванням надрами (код ― 11.01, землі промисловості). Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою встановлено в розмірі 10% від НГО одиниці площі ріллі по області та становить 911,7 гривень на      рік. Після розроблення технічної документації з НГО цієї земельної ділянки розмір орендної плати збільшено майже у 18 разів ― з 911,7 грн. до 16 242 грн. (див. табл. 1).

Таблиця 1

Приклад      2. Товариство з обмеженою відповідальністю “Y” відповідно до договору оренди землі від 27.08.2019 р. орендує земельну ділянку комунальної власності площею 3,3423 га. Цільове призначення ― для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, включаючи об’єкти оброблення відходів, зокрема із енергогенеруючим блоком (код ―11.02, землі промисловості). Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою встановлено в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області та становить 121 88,7 грн. на      рік. Після розроблення технічної документації з НГО цієї земельної ділянки розмір орендної плати збільшено в 26 разів ― з 12 188,7 грн. на      рік до 319 973,0 грн.      на рік (див. табл. 2).

        Як свідчить практика, НГО земель промисловості значно вища за НГО земель сільськогосподарського призначення, зокрема ріллі, тому її непроведення спричиняє значні втрати місцевого бюджету, оскільки орендна плата у такому      випадку сплачується      у розмірі, що не відповідає конкурентним ринковим цінам, зокрема і щодо земель відповідного цільового призначення.

Приклади збільшення розміру орендної плати за користування земельними ділянками категорії земель: землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення після проведення їхньої нормативної грошової оцінки наведено на Рис. 1.

Рис. 1

ВАЖЛИВО! Для нарахування орендної плати за новою НГО земельної ділянки не обов'язково вносити зміни до договору оренди.

Так, у листі ГУ ДПС у Львівській області від 21.09.2023 р. № 3119/ІПК/13-01-04-02-09 зазначено: «...Якщо орган місцевого самоврядування прийняв рішення про нову нормативну грошову оцінку землі з урахуванням вимог щодо строку його прийняття та оприлюднення, орендар сплачує орендну плату із застосуванням такої нормативної грошової оцінки, в т. ч. у разі не внесення відповідних змін до договору оренди землі»     .

Зазначена позиція підтверджується правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 05.06.2024 р. у справі N 914/2848/22, відповідно до якого з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПКУ зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

        Отже, в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з дати введення в дію НГО земельної ділянки виникає обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої НГО, а у випадках, визначених згідно з абзацом 2      пункту 271.2 статті 271 ПКУ, НГО застосовується із першого числа другого місяця, наступного за місяцем, в якому прийнято таке рішення.

Для забезпечення реалізації положень ЗУ «Про адміністративну процедуру     » (а на земельні відносини вона поширюється) варто відповідній сільській/селищній/міській раді забезпечити інформування орендаря про зміни розміру орендної плати у зв'язку з затвердженням нової НГО та дати, з якої орендар повинен здійснювати оплату орендної плати згідно із відповідними змінами.

Вищезазначені законодавчі зміни, що набули чинності 1 грудня 2024 р., дозволяють органам місцевого самоврядування в набагато коротші строки привести розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, розташовані за межами населених пунктів, у відповідність до їхньої нормативної грошової оцінки. Це потребує лише розроблення технічної документації із НГО таких окремих земельних ділянок та її затвердження місцевою радою.

Це дозволить суттєво збільшити надходження до місцевих бюджетів шляхом збільшення розміру орендної плати за існуючими договорами оренди, а також значно скоротить час підготовки та проведення земельних торгів у формі електронних аукціонів з метою передачі в оренду земель комунальної власності, що своєю чергою стимулюватиме місцевий економічних розвиток в громадах.

« повернутися