Обмін земельної ділянки: як юридично оформити
Конституційне право вільно розпоряджатися своєю власністю поширюється на таке майно, як земельні ділянки. Чинним законодавством передбачено, що власники земельних ділянок можуть розпорядитися ними шляхом обміну. У цьому матеріалі розкриваються ключові аспекти юридичного оформлення угод щодо обміну земельних ділянок.
Законодавча основа обміну земельної ділянки
Основні положення щодо обміну земельних ділянок містяться в таких законодавчих актах:
- Земельний кодекс України (статті: 28 - щодо права сільськогосподарських підприємств набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення за договором міни; 37-1 - щодо особливостей обміну земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення; 81 - 85 - щодо договору міни як підстави набуття права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; 131 - щодо особливостей набуття права власності на земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод; 210 - стосовно недійсності угод щодо земельних ділянок).
- Цивільний кодекс України (статті 715, 716 - щодо договору міни).
Поняття та загальні умови обміну земельної ділянки
Обмін земельної ділянки передбачає перехід права власності на неї до іншої особи на підставі певної цивільно-правової угоди.
Серед підстав набуття права власності на землю в Земельному кодексі України (далі - ЗК України) прямо вказано на договір міни.
Згідно з частиною першою статті 715 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.
Запорукою досягнення кожною стороною договору міни мети, за для якої вона вступає в договірні відносини, переходу права власності на обмінювану земельну ділянку, досягнення інших результатів, є дотримання певних умов.
Перша умова полягає в тому, що обміну підлягає сформована земельна ділянка. Згідно з частиною першою статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає в її визначенні як об'єкта цивільних прав, що передбачає визначення площі та меж земельної ділянки, а потім внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Однак ця умова не застосовується до обміну земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення.
Друга умова полягає в дотриманні вимог чинного законодавства при підготовці до укладання, укладанні договору міни та виконанні сторонами взятих на себе зобов'язань за цим договором, оформленні переходу права власності на земельну ділянку.
Згідно з частиною першою статті 131 ЗК України укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до положень ЦК України з урахуванням вимог ЗК України.
Алгоритм юридичного оформлення обміну земельної ділянки
Алгоритм юридичного оформлення обміну земельної ділянки складається з виконання вимог законодавства щодо визначення змісту договору міни; вимог, необхідних для нотаріального посвідчення договору міни (підготовчий етап), вимог щодо виконання зобов'язань за договором міни (етап виконання), а також вимог, необхідних для набуття права власності на земельну ділянку та інше майно, щодо якого здійснено обмін (етап оформлення права власності).
Проходження алгоритму підготовчого етапу укладання договору міни фактично зводиться до узгодження сторонами змісту договору міни та виконання вимог до нотаріального посвідчення такого договору.
Вимоги до змісту договору міни земельної ділянки закріплено в частині другій статті 132 ЗК України. Зокрема, угода повинна містити положення щодо:
а) назви сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
б) виду угоди;
в) предмета угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
г) документа, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
ґ) відомостей про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
д) відомостей про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
е) договірної ціни;
є) прав та обов'язків сторін;
з) моменту переходу права власності на земельну ділянку.
Вимогу щодо нотаріального посвідчення угоди обміну земельної ділянки безпосередньо закріплено в частині першій статті 132 ЗК України. Так, угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.
Це положення кореспондує з положеннями ЦК України щодо договору міни та нотаріальної форми певних договорів (зокрема статті 716, 657).
Характеристика деяких вимог до змісту договору міни земельної ділянки
Щодо предмета угоди
Земельна ділянка може бути обміняна на іншу земельну ділянку. У ЗК України не встановлено вимог до місця розташування обмінюваних земельних ділянок, їх площі, інших характеристик.
Також у ЗК України не міститься заборони укладати угоди щодо обміну земельних ділянок різної форми власності та різного цільового призначення. Попри висловлювані думки, що цільове призначення обмінюваних земельних ділянок має бути однаковим, зокрема земельна ділянка сільськогосподарського призначення може бути обміняна лише на ділянку такого ж цільового призначення, сторони договору міни, керуючись принципом свободи договору, самостійно домовляються стосовно характеристик земельних ділянок (визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо), які будуть виступати предметом договору міни.
Натомість предметом договору міни не може виступати земельна ділянка, яка відповідно до чинного законодавства обмежена у вільному обороті.
Чинне законодавство дозволяє здійснити обмін земельної ділянки не тільки на іншу земельну ділянку, а й на інше нерухоме або рухоме майно. Таке майно повинно відповідати ознакам товару.
Водночас законодавець обмежив свободу вибору майна, на яке може бути обміняна земельна ділянка, яка розташована в масиві земель сільськогосподарського призначення. Згідно з положеннями частини другої статті 37-1 ЗК України земельні ділянки усіх форм власності, які розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані саме у цьому масиві земель сільськогосподарського призначення.
Потрібно звернути увагу на ще одне законодавче обмеження, а саме земельна ділянка державної або комунальної власності, розташованої у масиві земель сільськогосподарського призначення, може бути обміняна на іншу земельну ділянку, розташовану в цьому ж масиві, якщо обидві земельні ділянки мають однакову нормативну грошову оцінку або різниця між нормативними грошовими оцінками становить не більш як 10 відсотків.
Інформативно: визначення і склад земель сільськогосподарського призначення закріплені в частинах першій і другій статті 22 ЗК України; визначення поняття масиву земель сільськогосподарського призначення наведене у статті 1 Закону України "Про землеустрій"; положення загального характеру щодо обміну земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, викладені у статті 14 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".
Отже, якщо інше прямо не встановлене законом, то за договором міни земельну ділянку може бути обміняно на іншу земельну ділянку або інше нерухоме чи рухоме майно, яке має ознаки товару і визначене за взаємною домовленістю сторін договору міни.
