Коли і як розриваємо договір оренди
У законодавстві України, зокрема у Цивільному кодексі, Земельному кодексі та Законі «Про оренду землі» (далі - Закон №161-XIV), передбачено досить багато різноманітних підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки.
Серед них можна виокремити дві групи:
1) підстави, за наявності яких розірвання договору здійснюється у судовому порядку;
2) підстави, які передбачають позасудовий порядок розірвання договору.
До першої групи можна віднести наступні підстави:
-
істотне порушення договору другою стороною (ч. 2 ст. 651 ЦКУ);
-
недосягнення згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦКУ);
-
невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону №161-XIV (ст. 32 Закону №161-XIV);
-
невиконання сторонами умов, передбачених договором оренди землі (ст. 32 Закону №161-XIV);
-
випадкове знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ст. 32 Закону №161-XIV);
-
недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору у разі необхідності надання ділянки для суспільних потреб (ст. 321 Закону №161-XIV);
-
використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам (п. «г» ч. 1 ст. 141 ЗКУ);
-
використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п. «ґ» ч.1 ст. 141; п. «а» ч. 1 ст. 143 ЗКУ);
-
систематична несплата орендної плати (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ).
Друга група підстав складається з наступних:
-
за згодою сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди;
-
у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦКУ);
-
випадки, закріплені у договорі, в тому числі розірвання договору в односторонньому порядку (ч. 1 ст. 651 ЦКУ, ч. 3 ст. 31 Закону України №161-XIV).
Слід зазначити, що всі ці підстави знаходять відображення у спорах, розглянутих судом. В той же час серед них є явні фаворити, які набагато частіше призводять до звернення до суду. Враховуючи значну кількість судових справ, розглянутих Верховним Судом у сфері орендних відносин, звернемо увагу лише на ті, що стосуються найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки.
