Тіньова оренда земельної ділянки та її наслідки
Одним з найпоширеніших різновидів відносин у галузі земельного права в Україні – є оренда земельних ділянок. Важливість цього питання для суспільства та його державне регулювання закріплене у низці нормативно-правових актів. Проте основні положення відображені в ст. 93 Земельного кодексу України та регулюються Законі України «Про оренду землі».
Виокремлюючи найважливіші, зосередимо увагу на орендних відносинах, які стосуються найбільшої кількості громадян – це оренда земельних ділянок приватної форми власності, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або як ми звикли їх називати – паї.
На перший погляд питання оренди паїв є простим і зрозумілим. Здавалося б, що може бути складного, якщо приватна ділянка передається власником в оренду фізичній (фермеру) чи юридичній (підприємству) особі. Проте не варто недооцінювати можливі ризики та випадки, що виникають як під час укладення самого договору оренди, так і протягом періоду використання орендарем земельної ділянки.
Ще одним із випадків, який варто розглянути, є ситуація, коли орендні відносини виникають на усній, договірній основі. Навіть важко уявити, що зазначене явище стало негативною традицією у нашому суспільстві.
Незважаючи на повноцінну нормативну базу, що регулює ці питання, достатньо часто ми зустрічаємось з випадками, коли договір оренди укладено між орендодавцем та орендарем проте не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав, або ж ще гірше, коли крім усної домовленості не існує жодного факту на підтвердження існування зобов’язань щодо земельної ділянки.
Варто відзначити що згідно ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Отже, у випадку відсутності зареєстрованого належним чином права (договору оренди земельної ділянки), не кажучи вже про повну відсутність будь якого письмового договору оренди, такі відносини вважаються тіньовими і не піддаються регулюванню чинним законодавством.
Причини виникнення тіньової оренди різноманітні, але умовно їх можна розділити на декілька груп:
I. Об’єктивні – до яких належать заборони й обмеження, що виникають з положень або суперечок чинного законодавства, податкове навантаження та неефективна система адміністрування орендних відносин,бюрократичні процедури, зрештою – взаємодія з тіньовою економікою в цілому;
II. Суб’єктивні – умисне ухилення орендодавця або орендаря від офіційного оформлення оренди, спричинене власними бажаннями приховати такі відносини.
В жодному із вищевказаних випадків явище тіньової оренди – є негативним і має такі ж наслідки. Цивільно-правові відносини майнового характеру, що незакріплені письмовою угодою і не зареєстровані, не лише порушують норми чинного законодавства, а ще й не гарантують жодні права та обов’язки для кожної із сторін такою «домовленості». Іншими словами орендар і орендодавець юридично нічого нікому не винні.
Власники земельних ділянок (паїв) сприймають свою ділянку не як об’єкт нерухомості з усіма його характеристиками (якісними показниками), а як додаткове джерело коштів (грошовий бонус в кінці року або ж певна сума коштів узятих наперед в силу життєвих обставин). При цьому якщо проводити аналогію з орендою житлових або не житлових приміщень, то якісні показники (комунікація, сантехніка, меблі, шпалери і таке інше) беруться за основу і у випадку їх погіршення орендарем – підлягають відшкодуванню.
Реєстрація договору оренди та наявність примірника такого договору в орендодавця і орендаря, виступає у ролі взаємних гарантій для кожної із сторін. Досить часто підписуючи договір оренди власник паю вважає, що ділянка вже передана в користування та рахує закінчення терміну дії договору від дати його підписання.
Відсутність одного примірника зареєстрованого договору оренди земельної ділянки у власника (орендодавця), загрожує не лише несвоєчасною реєстрацією, а й внесення виправлень, про які орендодавець може і не знати (наприклад змінити термін дії договору, виправивши 7 років на 17).
Навіть підписуючи договір оренди його необхідно уважно читати (якщо є сумніви, краще залучити для консультації відповідного фахівця), вимагати підписаного обома сторонами примірник договору, який залишити у себе і обумовити дату державної реєстрації такого договору з орендарем, аби уникнути непорозумінь у подальшому.
І на останок розглянемо ще один аспект, це захист прав власника земельної ділянки у випадку несплати орендарем обіцяної усно плати за користування такою ділянкою.
Єдиною нормою Земельного кодексу України яка частково допомагає власнику ділянки захистити свої права є ст. 212, яка визначає можливість повернення земельної ділянки як самовільно зайнятої. При цьому максимум, що вийде – це відновити можливість безперешкодного використання земельної ділянки власником і без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Крім того, повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду, а отже матеріальних, часових та моральних витрат не оминути.
Перелік особливостей на які слід звертати увагу в приватних орендних відносинах не є вичерпним, меседжі цієї публікації дають розуміння основного, на що слід зважати, аби уникнути непорозумінь та захистити свої права.
