З якого моменту набуває чинності договір оренди земельної ділянки укладений до 01.01.2013 року?
В цій статті розглянемо питання стосовно того, чи мав власник земельної ділянки за наявності підписаного договору до 01.01.2013 року з одним орендарем, навіть за умов якщо право оренди ще не виникло (не зареєстровано), право укладати договір оренди щодо цієї земельної ділянки з іншим орендарем?
З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року No 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон No 1878- VI), якими з тексту статей182,640,657,732,745 ЦК Українивиключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України від 06 жовтня 1998 року No 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон No 161-XIV) були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди земельної ділянки.
Після внесення змін щодо виключення реєстрації самого договору оренди земельної ділянки момент реєстрації майнових прав перестав впливати на момент набрання чинності таким договором.
У зв’язку з чим, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у справі No 357/8277/19 вважає за можливе відступити від висновків, викладених Верховним Судом України в постанові від 13 червня 2016 року у справі No 6-643цс16, оскільки, на думку колегії суддів, договір оренди земельної ділянки набуває чинності з дня, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Крім того, колегія суддів зазначає, що статтями 125 та 126 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону No 1952-IV.
Разом з тим Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція) та рішенням Європейського суду з прав людини від 24 червня 2003 року «Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretch vs. The United Kingdom, заява No 44277/98) встановлено, що «правомірні очікування» мають статус майна і позбавлення сторони правовідносин її правомірних очікувань є неприпустимим.
Таким чином, сторона договору оренди (ТОВ «Олійникова Слобода») після його укладення першою отримує легітимні сподівання та правомірні очікування на законне завершення такої процедури, а також реалізацію права користування земельною ділянкою протягом усього погодженого строку за умови належного виконання сторонами договору його умов.
Істотними умовами договору оренди землі відповідно до статті 15 Закону No 161-XIV (у редакції на момент укладення договору оренди від 05 червня 2013 року) були:
1) об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) строк дії договору оренди;
3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в
оренду;
5) умови збереження стану об`єкта оренди;
6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
8) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта
оренди чи його частини;
10) відповідальність сторін;
11) умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону було підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
За згодою сторін у договорі оренди землі могли бути зазначені інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов`язань сторін, порядок страхування об`єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об`єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.
Істотними умовами договору оренди землі відповідно до статті 15 Закону No 161-XIV (у редакції на момент укладення оспорюваного договору оренди від 10 грудня 2018 року) були:
1) об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) строк дії договору оренди;
3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків,
строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі могли зазначатися інші умови.
05 грудня 2019 року Законом No 340-IX абзац третій частини першої статті 15 доповнено
умовою про дату укладання договору оренди.
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати
50 років (частина перша статті 19 Закону No 161-XIV у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди).
05 грудня 2019 року Законом No 340-IXчастину першустатті 19 Закону No 161- XIV доповнено вимогою, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.
Можна зробити висновок, що на законодавчому рівні встановлені чіткі і однозначні вимоги щодо форми і змісту договору оренди землі.
На час укладення договору оренди стаття 6 Закону No 161-XIV передбачала, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбаченихЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до статті 17 Закону No 161-XIV (у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 05 червня 2013 року) передача об`єкта оренди орендарю здійснювалася орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.
Стаття 17 Закону No 161-XIV (у редакції Закону від 12 лютого 2015 року No 191-VIII) передбачає, щооб`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
05 грудня 2019 року Законом No 340-IXчастину першустатті 19 Закону No 161- XIV доповнено нормою про те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
За висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 15 січня 2020 року у справі No 322/1178/17 (провадження No 14-338цс19), оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (до 01 січня 2013 року) вважалася саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого релевантного вирішення спорів щодо договору оренди землі, укладеного до 01 січня 2013 року.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що відсутні підстави для відступу від такого висновку, оскільки спірний договір оренди землі укладено після 01 січня 2013 року, коли законодавче врегулювання спірних правовідносин змінилось, тоді як у постанові від 15 січня 2020 року у справі No 322/1178/17 договір оренди землі було укладено до 01 січня 2013 року.
У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення.
Статтею 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).
Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша статті 254 ЦК України).
Переважною більшістю правовідносин, урегульованих нормами цивільного законодавства, є відносини, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.
Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.
Це загальне правило закріплене у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.
Договір набирає чинності з моменту його укладення.
У частині третій статті 640 ЦК України в редакції Закону No 1878-VI від 11 лютого 2010 року, що діє з 01 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Разом із цим у частині п`ятій статті 6 Закону No 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року No 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.
Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161- ХIV.
З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.
Однак Велика Палата Верховного Суду відступає від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі No 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.
При цьому Велика Палата Верховного Суду враховує, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону No 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.
Отже, можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки, який укладений до 01.01.213 року вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.
