Спадкування права на оренду земельної ділянки
Досить часто на практиці можна зустріти ситуації, коли отримавши у спадок земельну ділянку, спадкоємці починають шукати можливості для зміни орендаря або умов договору. На що потрібно звернути увагу спадкоємцям?
За загальним правилом, до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (ст. 1218 ЦКУ).
Можливість набуття права оренди землі в порядку спадкування передбачається спеціальним законодавством, зокрема Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі».
Відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Статтею 148-1 Земельного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Таким чином, якщо умови договору оренди землі не забороняють перехід права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці успадковують право на оренду земельної ділянки, яка є предметом цього договору.
Спадкування права оренди не відбувається лише у разі, коли сторони в договорі оренди земельної ділянки передбачили, що:
- право оренди до спадкоємців такої фізичної особи не переходить;
- або договір оренди припиняється у разі смерті сторони.
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов'язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.
Повідомлення повинно містити:
- кадастровий номер (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;
- прізвище, ім'я, по батькові нового власника;
- місце проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;
- платіжні реквізити (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).
Повідомлення надсилається рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Неповідомлення про свої права на спадкове майно і ненадання орендодавцем необхідних платіжних реквізитів для виплати йому орендної плати, позбавляє орендаря можливості належним чином виконати своє зобов`язання за договором оренди, зокрема, сплатити орендну плату у встановлений договором строк.
Орендар зобов’язаний належним чином виконувати умови договору оренди землі, у тому числі й нараховувати та сплачувати орендну плату за таким договором, включаючи період з дати смерті орендодавця і до моменту оформлення спадкоємцями права власності на земельну ділянку (ч. 1 ст. 526 ЦК). Невиконання цього обов’язку може призвести до розірвання договору оренди в судовому порядку через систематичну несплату орендної плати.
Зверніть увагу, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Якщо новий власник хоче внести зміни до пунктів про умови оренди (наприклад, орендної плати) до закінчення терміну дії старого договору, а орендар відмовляється, то доведеться захищати свої права в судовому порядку.
