Особливості сплати орендної плати за землю під час воєнного стану
Цього року через зрозумілі причини аграрії мають неаби які труднощі з фінансами. Багато орендарів не можуть виплачувати орендну плату фізособам-орендодавцям.
Договори оренди приватних земель не зобов’язані укладатися відповідно до типових договорів, як це передбачено для державних та комунальних земель. Тому вони можуть передбачати різні спеціальні норми, що можуть регулювати орендні відносини у випадках настання форс-мажорних обставин, надзвичайних ситуацій тощо.
Але, якщо спеціальні норми в договорі оренди не передбачені, то необхідно користуватися загальними нормами Цивільного та Господарського кодексів України.
Зазначимо, що 28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата листом №2024/02.0-7.1 підтвердила, що військова агресія російської федерації проти України – це форс-мажорна обставина (обставина непереборної сили).
Дія форс-мажорних обставин не звільняє сторону від обов’язків за договором, але є легітимною підставою для відстрочки виконання зобов’язань, та дає можливість не нести відповідальності за таке прострочення.
Отже, за оренду приватних земель сплачувати потрібно, але якщо через форс-мажорні обставини будуть порушені строки, то орендар не буде притягнутий до відповідальності, яка передбачена договором оренди чи законом.
Варто звернути увагу, що відповідно до ч.6 с.762 Цивільного кодексу України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Але орендар повинен бути готовий довести, що можливості користування у нього не було. Ймовірно орендодавець не буде готовий до такого розвитку подій, тому в більшості випадків, дана норма може бути застосована за рішенням суду.
Однак можна звернути увагу на підпункт 2 статті 286 Господарського кодексу України, де зазначено, що орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.
Схожа норма зазначена і в частині 4 статті 762 Цивільного кодексу України, де зазначено, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Ці дві вище згадані норми дають можливість орендарю та орендодавцю домовитися про зміну умов договору на взаємовигідних умовах, враховуючи ситуацію в країні.
Законодавство, що регулює адміністрування плати за землю, досить складне та неоднозначне. Зокрема для впевненого застосування спрощених процедур відповідно до ЗУ №2130 не вистачає переліку відповідних територій затвердженого Кабінетом Міністрів України.
Однак інші його норми щодо скасування пені та штрафів дають можливість орендарям та платникам земельного податку відчувати себе більше захищено.
