Електронні земельні аукціони: третій рік функціонування
Майже три роки тому всі ми уважно спостерігали за без перебільшення, ключовою подією у реформуванні орендних земельних відносин. Так, 5 лютого 2020 року Комітет Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики ухвалив рішення, яким рекомендував парламенту прийняти у другому читанні законопроект №2195 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони».
Тоді, майже одразу, в соціальних мережах почали з’являтись повідомлення про те, що його прийняття стане «проривом земельних відносин», натомість критики скептично наголошували, що це остаточно забере можливість у дрібного фермера отримати в оренду ділянку комунальної власності.
18 травня 2021 року Верхавною Радою України було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони», який набув чинності 06 липня 2021 року.
Тож давайте спробуємо розібратись, наскільки ефективним став такий закон і що змінилось в галузі земельних відносин з його прийняттям.
Після прийняття вищевказаного закону зміни було внесено до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі». Зокрема продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюватиметься виключно на конкурентних засадах через електронний аукціон.
Щодо земельних ділянок приватної власності, то їх продаж або прав на них може здійснюватися традиційно – за домовленістю сторін, крім випадків, коли власник сам виявить бажання реалізувати таке право через електронний майданчик, тобто проведення аукціону у цьому випадку є необов’язковою процедурою.
Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них здійснюється за рішенням організатора таких торгів, а сміземельні торги проводяться відповідно до договору між організатором (розпорядником земельної ділянки) та оператором електронного майданчика.
Зміни торкнулися розмірів реєстраційного та гарантійного внесків за лотом з урахуванням вимог Кабінету Міністрів України, при цьому розмір гарантійного внеску не може становити менше 30 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки або 30 відсотків стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису). Це в свою чергу стало гарним запобіжником добропорядності учасників земельних торгів, адже 30 відсотків це не маленька грошова сума і якщо учасник торгів веде «нечесну гру», або матиме намір просто зірвати аукціон, то ці кошти йому не повертаються.
Суттєвих змін зазнала і процедура підготовки та проведення земельних торгів, встановлення та оприлюднення їх результатів, визначення розміру, сплати, повернення реєстраційних, гарантійних внесків учасників та винагороди, що сплачується переможцем аукціону. Тепер все відбувається виключно на електронному майданчику, ніяких паперових носіїв та зустрічей організаторів торгів та учасників. Учасники торгів через власні електронні кабінети беруть участь в аукціоні та проводять оплату всіх послуг.
Ще одним нововведенням стало також те, що у разі відмови переможця торгів від підписання протоколу торгів або від укладення договору, що підтверджується відповідним актом організатора, електронною торговою системою автоматично формується та оприлюднюється новий протокол торгів, а переможець торгів, який відмовився від підписання протоколу торгів або договору, позбавляється права на участь у подальших торгах з продажу того самого лоту. Така умова зробила учасників торгів більш дисциплінованими і унеможливила маніпуляції, які дозволяли раніше штучно «відтягувати» продаж права оренди і використовувати земельну ділянку за різними тіньовими схемами.
На сьогодні існує достатня кількість акредитованих майданчиків на платформі «Прозорро.Продажі», через які у процедурі аукціону можуть брати участь розпорядники, власники земельних ділянок та інші учасники процесу. І, як показав досвід, запроваджені, майже три роки тому, зміни, абсолютно виправдали очікування.
Тисячі земельних ділянок вже передані в оренду за цим механізмом, проте система має і певні недоліки, а саме:ризик порушення процедури проведення аукціону через виникнення технічних збоїв на електронному майданчику з не залежних від замовника причин, а також істотний ризик виникнення претензій у зв'язку з помилками в ході процедури через її складності і багатоетапність.
Отже підбиваючи підсумки, можна сказати що прийняття цього закону однозначно позитивно вплинула на формуванні ринкових орендних відносин, адже прозорість ринку землі та продажу права на неї – це невід’ємна складова ефективного управління земельними ресурсами. Натомість наявні недоліки повністю нівелюються абсолютними перевагами.
