Рейдерство земельних ділянок
На сьогодні землі сільськогосподарського призначення зазнають неправомірних захоплень з боку рейдерів. Однією з найпоширеніших рейдерських тактик є незаконна зміна власника шляхом введення в оману державного реєстратора шляхом подання підроблених документів для проведення державної реєстрації прав.
Однією із найпопулярніших рейдерських схем, які використовуються в аграрному секторі є самовільне захоплення земельних ділянок та збір на них чужого врожаю або здійснення власного посіву. Так, поширеними є випадки укладання рейдерами договорів оренди паїв чи земельних ділянок із селянами, які вже передали цю ж землю в оренду іншому добросовісному орендарю.
Крім того, рейдери реєструють в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за собою права оренди на відповідні земельні ділянки на підставі підроблених договорів оренди, судових рішень або інших документів, які подають державним реєстраторам або нотаріусам.
Однією із найбільших проблем при виникненні рейдерських захоплень земельних ділянок є те, що у спадщину ми отримали недоліки в документальній та електронній реєстрації земель і прав на них, в оформленні правовстановлюючих документів, що виникали внаслідок численних змін земельного законодавства, передачі повноважень, зміни компетенції, реорганізації відділів земельних ресурсів (Держземагенства, Держгеокадастру), а також зміни способів документування при оформленні прав власності.
До гострих проблем можна також віднести відсутність кадастрових номерів на розпайовані земельні ділянки, право власності на які посвідчувалося державними актами зразка, встановленого на час оформлення прав, відсутність земельних ділянок у Державному земельному кадастрі або недостовірність внесених до нього даних, невідповідність даних у Державному земельному кадастрі їх паперовим джерелам, неоформлені спадкових прав на земельні ділянки. Крім того, мають місце помилки в технічній документації, суперечності внаслідок зміни підходів та способів обмірів тощо.
Іншою проблемою є залишення нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок (паїв). Тому необхідно розрізняти власників розпайованих земельних ділянок (у тім числі їхніх спадкоємців) і прав на земельні частки (паїв), та громадян, які мають права щодо невитребувані земельні паї.
Водночас потрібно зазначити, що для незаконної діяльності рейдерів спричинила відсутність правовстановлюючих та технічних документів на сільськогосподарські будівлі та споруди, їх належного обліку та оформлення прав власності.
Основними причинами, які уможливлюють рейдерство в правовідносинах оренди землі, беруть початок із процедури укладення договору, державної реєстрації права оренди та передання земельної ділянки. Відповідно, укладення таких угод на практиці відбувається без установлення особи власника, його волевиявлення, дійсних намірів сторін, правовстановлюючих документів. Не перевіряється наявність/відсутність прав третіх осіб, у тому числі й оренди, емфітевзису, відповідність змісту та умов договору вимогам законодавства та його дії в часі. Вагомими причинами також є стан відомостей, які містяться в Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі прав.
В разі виявлення незаконної реєстрації права власності в Державному реєстрі прав, громадянин має право оскаржити рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав до Міністерства юстиції України або його територіальних органів. Порядок оскарження визначено статтею 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Крім того зазначаємо, що статтею 197-1 Кримінального кодексу України встановлена також і кримінальна відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки, яким завдано значної шкоди її законному володільцю або власнику. За вчинення такого злочину встановлено кримінальне покарання у вигляді штрафу від двохсот до трьохсот неоподатковуваних або арешту на строк до шести місяців.
У разі ж самовільного будівництва будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, кримінальне покарання встановлюється у вигляді штрафу від трьохсот до п'ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арешту на строк до шести місяців, або обмеження волі на строк до трьох років, а у разі, якщо таке будівництво здійснено на земельній ділянці особливо цінних земель, земель в охоронних зонах, зонах санітарної охорони, санітарно-захисних зонах чи зонах особливого режиму використання земель - позбавлення волі на строк від одного до трьох років. Крім того, власник або користувач земельної ділянки вправі звернутись до суду із позовом про стягнення із особи, яка неправомірно використовує земельну ділянку завданих цим збитків, а також, у разі, якщо суд визнає це обґрунтованим, і моральної шкоди.
В усі часи найкращою профілактикою від аграрного рейдерства залишається правильне оформлення документів на землю та інше майно підприємства.
Зазвичай рейдерство землі починається з договору оренди, а тому важливо, щоб орендні правовідносини було оформлено належним чином з урахуванням вимог до укладення договорів, що застосовуються під час воєнного стану.
Оригінали всіх документів, що підтверджують право власності чи користування майном підприємства, потрібно зберігати в захищеному місці.
